주택임대차보호법의 개정된 법률안이 국회 본회의를 통과했습니다.
이번에 통과된 주택임대차보호법은 전월세 시장에서 세입자를 보호하기 위해 개정된 법률안 입니다.
그 중, '계약갱신청구권' 은 전세나 월세 세입자가 안심하고 거주할 수 있는 기간을 2년 더 늘려주는 제도인데, 오늘은 개정된 계약갱신청구권에 대해서 간단하게 알아보도록 하겠습니다.
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계약갱신청구권 이란?
먼저 계약갱신청구권은 임차인(세입자)이 희망하는 경우 전세나 월세 계약기간이 만료되기 전에 전월세 계약 기간을 1회 더 연장할수 있는 권리입니다.
따라서, 세입자의 경우 전세나 월세계약을 맺은 후, 기본 계약기간 2년 + 계약갱신청구권을 이용한 계약기간 연장 2년을 더해 일종의 보험처럼 총 4년동안 이사갈 걱정 없이 안심하고 거주할수 있겠습니다.
또한 임대료를 최대 5%만 인상할 수 있는, 전세금을 급격하게 인상하는것을 제한하는 '전월세상한제'도 이번 법안에서 통과되었습니다.
정리하자면, 세입자의 경우 기본 계약기간 2년 거주 후 계약갱신청구권을 이용해 계약기간을 2년 더 연장할 수 있고, 계약기간 연장시에 전월세상한제도 같이 적용되어 집주인이 5%이상의 임대료를 인상할 수 없기 때문에 임대료 급등으로 인한 걱정에서 어느정도 벗어날 수 있겠습니다.
(다만, 임대료 인상률은 지자체에서 지역 부동산시장을 고려해 5%기준에서 따로 정할 수 있고, 임대인과 임차인이 협의하게 달라질 수 있습니다)
계약갱신청구권 신청기간은?
세입자를 위한 법이지만, 아무때나 계약갱신청구권을 행사할수는 없습니다.
세입자가 계약갱신청구권을 행사하려면, 전세, 월세 계약이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신청구권을 행사해야 합니다.
다만, 2020년 12월 10일 이후에는 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 계약갱신청구권을 행사해야 하니, 반드시 확인해두셔야 하겠습니다
정리하자면, 지금부터 2020년 12월 9일까지는 전월세 계약이 만료되기 6개월전~1개월전까지 집주인에게 계약갱신요구를 해야 합니다. 2020년 12월 10일 이후에는, 전월세 계약이 만료되기 6개월전~2개월전 까지 집주인에게 계약갱신요구를 해야 계약갱신청구권을 행사한 것으로 인정됩니다.
계약갱신청구권이 지켜지지 않는다면?
계약갱신청구권은 권리 행사 기간 내 세입자가 계약갱신을 요구하는 경우, 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.
그럴일은 없어야 하겠지만, 임대인(집주인)이 허위로 거짓말을 하거나 해서 계약갱신을 거부했다면, 세입자는 손해배상을 받을 수 있습니다.
법정 손해배상 예정액 산정기준
만약 허위사실로 계약갱신을 거부하였을 경우, 갱신 거절 시점부터의 월세의 3개월분에 해당하는 금액을 세입자에게 손해배상을 하거나(전세의 경우 월단위로 환산, 법정 전환율 4%적용), 새로운 세입자가 내는 월세 와 기존 세입자의 갱신 거절 당시의 월세의 차액의 2년치, 혹은 갱신거절로 인한 세입자의 손해액 중 가장 큰 금액으로 손해배상 금액이 산정됩니다.
자세한 손해배상액 계산법은 국토교통부 홈페이지 에 올라와 있으니, 한번씩 보시면 좋을 듯 합니다.
계약갱신청구권을 거절할 수 있는 상황은?
세입자가 계약갱신청구권을 행사할 수 없는 상황도 있습니다.
다음의 경우, 세입자는 계약갱신청구권을 행사할 수 없습니다.
- 세입자가 임대료, 월세를 2개월이상 미납, 연체한 경우.
- 세입자가 허위의 이름, 주민번호로 계약하였거나, 주택을 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우.
- 서로 합의하여 집주인이 세입자에게 이사비 및 금액을 제공한 경우.
- 집주인의 동의 없이 주택을 다시 임대를 주거나 수익수단으로 사용한 경우.
- 주택의 전체 혹은 일부를 집주인의 동의 없이 무단으로 개조하거나 파손한 경우.
- 세입자의 과실로 인해 화재가 나서 주택이 파손된 경우.
- 주택의 전부, 혹은 일부가 멸실되어 주거기능을 상실한 경우.(주택의 철거 및 재건축)
- 집주인의 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상복구가 안될정도로 인테리어 공사를 한 경우.
집주인이 바뀔경우 계약갱신청구권은?
주택이 매매되어 집주인(임대인)이 바뀌는 경우에도 세입자는 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.
반대로 말하면, 계약갱신청구권 제도가 도입되어도 집주인은 아무런 영향없이 전세나 월세를 주고있는 주택을 매도할 수 있습니다.
다만, 주택이 매매되어 집주인이 바뀌었는데 새로운 집주인이 현재 전월세를 주고 있는 주택에 직접거주를 희망하는 경우에는 계약갱신청구권을 행사할 수 없습니다.
다만, 집주인은 계약만료 6개월전부터 1개월 전까지 반드시 실거주로 인한 계약갱신 거절의 의사표시를 해야합니다.
계약갱신청구권 으로 인해 세입자가 안심하고 거주할 수 있는 기간이 더 늘어났습니다.
주택임대차보호법이 개정되며 집주인과 세입자와의 관계를 보다 균형잡힌 권리관계로 재정립 하겠다는 것이 이번 주택임대차보호법 개정의 목적인데요, 세부적으로 바뀌는 사항들이 많아 임대인, 임차인 모두 이번에 개정된 법안을 꼼꼼하게 살펴보시는 것이 좋겠습니다.
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